Per vedere ridurre l’importo della rata del mutuo da pagare non bisogna sperare solo che scendano i tassi di interesse. Alcuni istituti di credito, infatti, offrono anche una seconda via. Si tratta dei mutui che incorporono l’opzione offset. In cosa consiste? In sostanza, l’importo della rata è ricalcolato ogni mese in base alla liquidità disponibile su un conto corrente collegato. Più liquidità si ha sul conto (fatto salvo che non vi è nessun vincolo sul deposito ma le somme possono essere prelevate in qualsiasi momento) maggiore è l’impatto di riduzione sulla rata.
Il nuovo meccanismo di calcolo. L’ultima novità su questo settore è di IWbank che da un mese ha lanciato questa opzione anche sul mutuo a tasso variabile (dopo averla lanciata sul mutuo a tasso fisso nel 2006). Pur trattandosi di mutui offset, non tutti gli istituti utilizzano tecnicamente lo stesso meccanismo per “rimpicciolire” l’importo della rata. Con IWbank, ad esempio, la quota interessi viene ricalcolata mensilmente (a zero spese) sottraendo dal capitale residuo del mutuo il controvalore della somma depositata sul conto corrente (a zero spese). In pratica, ipotizzando un debito residuo di 100mila euro e una giacenza sul conto di 10mila euro, il tasso del mutuo (nell’ipotesi pari al 3%) viene conteggiato su 90mila euro, anziché 100mila, determinando un risparmio netto (se i tassi non variano nel frattempo) di 300 euro l’anno (il soggetto paga interessi per 5.700 euro anziché 6mila). Lo stesso meccanismo è utilizzato da “Mutuo Risparmio” di Chebanca! (ma solo sul tasso variabile), che offre anche la possibilità di collegare al mutuo fino a cinque conti (sia tascabile sia conto corrente).
Il secondo meccanismo di calcolo. 300 aDiverso, invece, il meccanismo di calcolo di “Mutuo Alberto” di Banca popolare di Verona e Novara e del “Mutuo Twin” di Ubi banca, che remunerano le giacenze allo stesso tasso del mutuo. Questa somma è registrata nella voce interessi attivi e, come tale, è soggetta alla ritenuta fiscale del 27 per cento. Pertanto, l’importo finale che viene girato al mutuo per la decurtazione della rata (in questo caso è possibile anche ridurre la durata) è più basso rispetto a quello derivante dal primo metodo (219 anziché fronte di una ritenuta di 81 euro).
I costi. I mutui offset, pur incorporando un vantaggio in più per il consumatore, non presentano allo stato attuale spese superiori rispetto a un mutuo standard. Nell’ipotesi di un mutuo a tasso variabile di 100mila euro da rimborsare in 25 anni, l’Isc (Indicatore sintetico di costo) di IWbank è del 2,53 per cento. Qualche punto in meno per Chebanca che offre un finanziamento analogo al costo complessivo annuo del 2,49% per cento. “Mutuo Alberto” di Banco popolare è offerto sia nella versione standard (con spread a listino massimo pari a 2,00%) sia nella versione “Soci” (offerta riservata quindi ai Soci del Banco Popolare) che prevede invece uno spread massimo a listino pari a 1,10%. Nella migliore delle ipotesi l’Isc è del 2,23 per cento. Il “Mutuo Twin” di Ubi banca, invece, prevede spread che oscillano dallo 0,99% all’1,69% cui va aggiunto l’Euribor a 3 mesi (che viaggia intorno all’1,25%) e gli oneri accessori.
Meglio l’offset o il rimborso anticipato del capitale? Al di là del meccanismo di storno degli interessi, è più conveniente stipulare un mutuo offset oppure procedere a piani di rimborso graduali rosicchiando il capitale residuo? Confrontando – su un mutuo di 100mila euro da rimborsare in 25 anni al tasso del 3% – la strategia di un soggetto che utilizza l’opzione offset versando sul conto corrente 250 euro al mese (3mila euro in un anno) con quella di un rimborso parziale di 3mila euro si ottiene che, al termine di 12 mesi, la rata scenderà in entrambi casi ma con l’opzione offset sarà più cara di sei euro. Non va dimenticato, però, che in quest’ultimo caso il soggetto avrà sempre a disposizione i 3mila euro nel conto.
Fonte: Ilsole24ore.com
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